中国房地产市场先收益、后中性、再趋同,请问大家如何看待房地产行业走势

在中国经济进入新常态,政府明确不会再搞“强刺激”、“大水漫溉”的刺激政策后,作为拉动过敏经济持续增长的主导产业——房地产业2016年走势如何?年初之际,我们总结吴晓波、丁祖昱、董藩、杨红旭这地产界四大公认“名嘴”的近期公开发言,发现他们对于2016年楼市都有着清晰的思考。

问:请问大家如何看待房地产行业走势?

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吴晓波

孙宏斌接了王健林的文旅地产,潘石屹踩着李嘉诚的步伐卖卖卖,许家印已经变成造车界的劳模!正所谓“春江水暖鸭先知”!

吴晓波在“预见2016”中谈到,“2015年下半年多地房价快速上涨,或因中心城市不动产投资性价值被重新发掘、居民的避险性投资需求以及城市化矛盾下政府的有力推动;在2016年,消费升级的可能性,是因为在需求端,出现了亿级中产消费阶层,2016年将是新中产消费的元年。”

现在房地产行业扑朔迷离,大佬们轻易不发声。说说我的看法,好久没写悟空问答了。

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看一个行业的走势,需要准备的资料太多了。市场供给和市场需求需要收集太多的基础数据了。市场的供给需要收集土地供应、资金供应、劳动力供应等数据。市场需求需要收集典型企业的数据、抽样调查消费者的预期等数据。

丁祖昱

利用收集到的数据画出走势图,分析整体增速的变化,有时还要分析增长绝对值的变化。举一个简单的例子,Ed(大家不要想歪)。这个指标叫需求价格弹性系数,说的是价格每变动一个百分比,需求量随之变动的百分比,根据定义大家可以想象应该收集那些数据来运用它。

作为地产行业大咖,丁祖昱形容2016年房地产行业将是强力政策涌动、市场相对稳定、企业竞争最为激烈的一年。“2016年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此,政策红利仍将延续,甚至更多强力刺激政策也有可能出台,包括大家期盼的贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励,也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。”

供求市场每一时点都处于动态平衡。一旦政策、市场、供给发生变化,势必导致平衡点发生移动。平衡点向新的平衡点移动的过程,就是这个行业的走势。

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以上是判断一个行业走势的最简单方法,咱们试着用这个办法来判断一下。先去网上搜一搜有没有做好的走势图,有就拿来主义,没有那就辛苦点,自己描点画一张。

董藩

这是20年的房价走势图,

地产投资教父——董藩在年初一场发布会上也抛出了自己犀利独特的观点,而且他认为房地产仍是未来最好的投资品,甚至宣称“你不做投资,你是要死掉的。”观点,依旧延续自己“人民公敌”的架势,同样依旧有名副其实的地产市场预判能力。

这是10年的需求量走势图。有了量和价,我们就能做出市场需求曲线了。同理我们也可以做出市场供给曲线图,这里就不做示范了。

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影响供给的几个因素,土地、资金等,这个是土地流拍图(其实最好是有土地供应量图,懒得找了)。这个是资金流向图。以上图片来源与网络,如有侵权立删。

杨红旭

有了这些资料,做一张某一时点的供求平衡图。然后根据影响供给和需求的各种因素去判断平衡点的移动方向,如政治、经济、社会、自然等因素对供给和需求的影响,即可判断出行业的走势。

至于四大地产名嘴最后一位,杨红旭在新年之初就已经谈到了今年房产的总体趋势是“政策风暖,市场上行”,甚至于将此发布在《2015-2016年度全国房地产市场报告》之中,在之后股价动荡、人民币暴跌一系列事件之后,杨红旭还表示,在经济走弱格局之下,欧美股市长牛之后遭遇美国加息条件之下,2016年全球资本市场基本没戏,仅黄金有脉冲式的机会,同时中国股市也基本没戏,在此资本市场影响下,2016到2017年,中国房地产市场先收益、后中性、再趋同。

房屋作为我们必不可少的使用商品,其本身也是商品中的一种,只是因为后天人为赋予其金融属性,才使得房价呈现出几何量级的波动,而如何判断各地区房屋有没有投资价值,未来其房价会上涨还是下跌,亦或是横盘震荡呢?同理,A股中有众多的房地产开发商,哪些企业更具备投资价值,哪些企业面临较大的资金压力,我们又如何发现其隐藏的价值?看完本篇文章,相信你会有豁然开朗之感!

总而言之,总结地产大咖言论,发现大家对2016楼市依然都持利好态度,尤其是在一线城市不动产投资价值被重新发掘之后,核心地段高端物业价格或将面临新一轮上升。以北京为例,四环之内的楼市在2016年将面临一轮升值涨价潮,尤其是在2015年地王频现、顶豪签约爆发前提之下,其核心地段高端物业的领涨之势,依然坚挺而强盛。

房屋作为商品,必然有供需因素的影响,这是商品经济的主要影响因素,如果北京的商品房供给远大于需求,无论你多强大的城市基本面,城市未来发展蓝图,房价都不会有起色,因为只要消费者有买房的需求,市场上会有无数的房产中介联系消费者,这个时候就是典型的买方市场(由买方说了算);反之,如果北京的商品房供给远小于需求,开发商一定会捂盘惜售,毕竟拖一两个月再卖,也许房价能涨个不少,这个时候广大消费者就沦为“鱼肉”了,毕竟市场上的房子很少,而消费者众多,只能给房产中介塞个红包,优先帮自己拿个号排队买房。

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所以其实在不考虑政策的前提下,我们可以将房价影响因素简单定义为供需关系的平衡,一旦供需关系失衡,房价一定会有较大波动,如果供需关系稳定,则房价大概率只会在窄幅空间小幅横盘震荡,如何判断房屋的供需关系,将成为我们研究的重点。

西宸原著,2016楼市看涨之下的购房首选

中央的智库提出了一个开创性的指标,来辅助中央判断各省市地区的房屋供需平衡状态,这个指标就是存销比,也称为去化周期,其具体将去化周期明确为五档——“五类调控目标管理”,具体实施方式为:去化周期小于6个月的地方要显著增加供地,去化周期在6-12个月之间的要增加供地,在12-18个月的要维持供地水平,在18-36个月的要适当减少供地,在36个月以上的要坚决停止供地。

2016是一线城市房产市场大热之年,那么谁才是火热市场的最佳购房对象?

是不是没弄明白,没关系,接下来,我会详细为大家拆解,这个去化周期是如何计算得来的。比如北京一手房的实际需求如何体现?我们可以从北京市统计局公布的商品房的销售面积与库存面积来计算出,北京商品房的去化周期。我们可以提取到截至2019年6月底,北京地区的商品房实际需求量(销售量)有388万平方米,而北京的实际库存量达到1760万平方米,按照目前的销售速度,需要(1760-242)÷(388×2)=1.96年才能完全消除掉库存量,这也就是说即便现在北京的开发商全部停工,按照当前的销售速度也需要23个月才能清除库存房屋,按照中央的“五类调控目标管理”中归类,应该属于去化周期介于18-36个月之间进行处理,也就是适当减少供地。所以你也就明白为什么北京的房价在2019的“金九银十”行情中,依旧缺乏上涨动力,因为库存量太大,且去化周期太长。

答案就是,西宸原著。

借此,我们就可以明白去化周期的公式=每年商品房库存量÷每年商品房销售量,这个得到的单位是“年”,再乘以12,就是去化周期的月数。选取全国一线至五线城市中的代表城市,组成了50城市,横向比较其截至2019年7月的去化周期,可以帮助我们了解自己所在城市的房屋实际需求与供给情况,对自己判断未来房价走势提供一个参考。 其中,去化周期大于36个月的城市有8个,分别为:淄博,盐城,桂林,漳州,茂名,郑州,镇江,南通。而去化周期小于12个月的城市包括中山,惠州,深圳,东莞,韶关,泉州,沈阳,无锡和大连。

西宸原著,2015年6月、10月的两次开盘均取得了超10亿的傲人业绩,1月推出220㎡西宸原著玉府220㎡平墅产品,加推10天即取得了2.5亿佳绩,成楼市焦点。

所以作为投资者的你,想直接通过购买房产来进行资产保值,我给你的建议是关注长期去化周期小于12个月的三线以上城市(全国经济百强城市中选择),因为这些城市在满足不错的经济发展动能的前提下,房屋的实际需求是有足够支撑的,相信聪明的你也已经明白其中的道理了吧。

西宸原著,位处资源强势汇聚的西三环,为三环稀缺低密别墅社区,毗邻丽泽金融商务区,所处西局地块,前段时日,北京SKP业已宣布入驻,区域前景绝佳。

房地产市场年销售额15万亿左右见顶,未来年销售额低于1000亿的开发商真的没有未来了。今年1~9月房地产销售额11万亿,TOP10占市场份额30%,TOP100占60%。1-9月销售额过1000的有22家,未来是强者恒强,中小房企被淘汰。

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房价以平稳为主。人口流出和资源枯竭型城市会下降,几大城市集群核心城市房价平缓上涨。

1月年关之际,龙湖“一切以客户为中心”营造理念下的极致产品;220平精装玉制平墅,全球顶级品牌家装,嘉格纳、杜拉维特、汉斯格雅等德系精工品牌,同时,将智能生活引入生活现实,满足高端客户生活向往。

整体来看房价不会像前几年快速上涨,趋于平稳上涨趋势,第一,分析是不是买房,在一二线城市购房时购买户籍,在三四线城市购买为了居住,所以房子一定有购买,第二,在城市现在新楼房全部在郊区,本身拿地价格建筑成本就低了,所以综合房价就会回落,这是一种假象,实际上房价在上涨,第三,三四线城市尤其是县级还会有一波上涨趋势,因为城镇化越来越快,现在新楼盘不太多的情况下,农村人口往城市转移,住就是一个问题,所以平稳中会有上涨。以上观点仅供参考,关注河北彬子

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