银河国际网址:11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗,今年以来热门城市的新晋地王

三四线城市库存过大,一线城市土地稀缺,财大气粗的开发商们只得挤到几个二线城市抢地,使得2016年有望成为史上出现“地王”最多的年份。

刚刚过去的11月,无疑将写入一线城市的土地市场历史。

在面粉普遍比面包贵的时候,大家比的不再是面粉与面包的价格,而是过去的面粉与将来的面粉价格。只要不断拍出新地王,老地王们也会解套。

记者根据一线城市土地储备中心的资料统计,11月份一线城市土地市场推出的土地达到了67宗,起拍价总计高达765.6亿元,创下历史最高纪录。

今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企是胜出者。

从成交来看,一线城市11月单月成交65宗地块,土地出让金高达1061.8299亿,再创历史纪录。与此同时,成交楼面价也创了年内新高,达到了12715元,环比上涨23.7%。

2016年5月18日晚,苏州市国土局“紧急”出台土地限价令,对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价,对超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

这也是一线城市首次出现单月成交额破千亿元的月份。此前一线城市单月最高成交额最高均未突破过800亿元,而且往年11月最高也仅有568亿元。

该政策的出台背景是苏州的土地市场过热,此前一周,苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日,苏州吴江9宗地块开拍,其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。

北京市11月单月的土地成交也创历史记录。北京11月成交19宗土地,合计规划建筑面积为375万平方米,成交额高达561.1189亿元,亦是北京土地市场有史以来第一次单月收获500亿元以上的成交额。

苏州此举在全国范围都极其罕见,因为商品房土地拍卖的原则是“价高者得”,政府此举无异于告诉买家自己的“底牌”。如何确定中标者?从游戏规则
上讲,最高地价如何定是个难题,定低了引起“抢购”,定高了反而会对市场形成误导。开发商甚至可以用故意叫高价的方式,让所有限价土地都流拍,从而抬高房
价。

低供应下的高地价

但在一个地王频出的年代,苏州的做法实属无奈。

“房地产市场最困难的阶段已经度过,虽然楼市存在明显分化,且库存时间有长有短,价格存在波动,但在稳定住房消费等促进房地产持续健康发展的诸多利好下,房地产已经触到了底部。”12月6日,中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如在由中国房地产业协会主办的2015首届京津冀一体化产业地产论坛暨盈时集团品牌发布会上接受记者采访时作上述表示。

进入2016年以来,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

楼市最困难的阶段或已过去,但也暗藏风险,从一线城市土地市场频现“面粉比面包贵”即可见一斑。

据地产信息提供商克而瑞统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。今年接下来的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

和楼市分化趋同,2015年以来,土地市场的一大特点亦是明显分化,房企回归一二线城市趋势明显。

与地价齐高的,是楼价。根据国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市房价变动情况显示,新建商品住宅价格与上月相比,上涨最快的三甲是合
肥、厦门、南京。价格分别比上月增长了5.8%、5.3%和4.4%。紧随其后的是上海、杭州、北京和福州,增长率都在3%及以上。

中原地产研究部统计数据显示,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地,而从在一线城市的占比看,历史首次突破了40%比例,占比高达44%。

在二手房市场,这三个城市同样遥遥领先,占据全国涨幅前三位:合肥上涨6.8%,厦门上涨4.2%,南京上涨3.5%。可以看到,在年后一线城市房价狂飙之后,现在已转入二线城市领跑的局面。

标杆房企回归一线城市也推涨了地价,截至11月底,一线城市土地出让金达到了4597.32亿,预计全年成交额将在5000亿左右。

最亮眼的是南京。一季度土地出让金中,南京以333.2亿元,同比增长372%居第一位。4月,再获147.5亿元,同比增长308%。

从土地成交的建筑面积看,则只有5057万平米,预计全年成交在5500万平米,这一成交量将是2006年以来的最低值。与之对应,成交均价则上涨到9090元/平方米,同比涨幅19%。

5月13日下午,南京地价攀升的游戏达到顶峰:当天共拍出7块地,其中位于河西南的三块引起了三十多家开发商的鏖战,最终连番诞生了新晋“地王”。

这无疑佐证了一线城市土地市场的两大的特点:供应减少,地王频现。自年初北京丰台白盆窑总价“地王”诞生后,北京土地市场就开启了“地王”模式。根据记者的不完全统计,总价排名前50宗住宅地块,北京占17个,占比34%。

其中,葛洲坝(5.730, 0.00,
0.00%)以总价32.8亿元,拿下楼面价为每平方米45213元的地块,刷新南京单价“地王”。按照地价与楼价的比例,这意味着这一项目未来售价要达到每平方米7万—9万才能回本,地价与楼价堪比上海。

上海也类似,11月25日,上海杨浦拍出72.99亿单价地王,楼面价达到4.9万元/平方米。次日,上海土地市场再次卖出78.2亿元,北外滩又出“地王”。

据《每日经济新闻》报道,当天的7幅地块出让,使得南京当天土地拍卖吸金达到248.56亿元。

“面粉比面包贵”无疑为一线城市的后市走向积聚风险。

与以往一样,地价的飙升,立刻引发了购房者的恐慌情绪。“南京楼市”微信公众号主编李子墨对南方周末记者说,土地拍卖当天,南京当地公号文章就发出文章报道此事,其中三四篇阅读量达“10万+”。“公司里两个小女孩在拍出地王的第二天就赶紧去买房了”。

国字号成主力买家

国企央企唱主角

记者整理全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名发现,除了主要分布在一二线城市之外,从拿地企业分布看,有29宗地块由国企或者国企参与获得,占比过半。

综观今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企均是胜出者。

2015年全国排名前50宗住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿,其中,国企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿,占比达到了61%。而成交价超过80亿的6宗地块全部为国企获得。

在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来,南京和其它二线城市出现地王现象的原因类似:在去库存政策背景下,以及加杠杆因素,使得泡沫出现在
了最容易出现泡沫的地方——这几个城市基本面最好、市场需求最旺盛,需求泡沫一旦产生,可以迅速改变供求关系,造成房价和地价的上涨。

以北京为例,截至2015年11月底,北京已经成交的44宗住宅用地中,只有10宗地块为民企独立获得,分别为万科、恒大、旭辉等。另外的34宗地块,全部或者大部分参与者都是国企、央企。

目前,首套房首付比例降至25%,相当于3倍杠杆;且“首套”认贷不认房,这使得人们买房变得容易了,刚性需求转化为投资需求,需求泡沫变大。

从2015年北京住宅类土地的联合、单独拿地情况看,77%为国有企业,而且从参与企业的积极性看,土地市场竞争参与的大部分以国企、央企为主。

这一轮“去库存”的本意是针对三四线城市,但没想到推高了不太需要去库存的一二线城市房价,巨量资本集中流向地产。张辉认为,随着中国经济进入中低速增长,房价也由从前的经济增长驱动型,进入到资本泡沫驱动型的增长模式。

另一个佐证土地市场高门槛的依据是企业联合拿地的比例越来越高,以北京为例,今年44宗住宅用地,单独拿地只有25宗,联合拿地比例为43%,在2013年和2014年,上述比重分别为22.4%和30.8%。不少联合拿地的企业均公开表示,联合拿地是为了分摊风险。

中国指数研究院华中分院研究总监李国政对南方周末记者介绍,“2015年起,资金流动性增强,各路基金来武汉越来越频繁。”他说,“我本人今年已经接待七八拨了,深圳、上海、北京的基金都有,都来了解武汉的房地产怎么样。”

“能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少,土地市场的寡头特点越发明显。”北京中原地产首席分析师张大伟介绍,这也预示着土地市场将进入寡头时代,市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进京、进一线城市难度越来越大,实力不足的企业甚至有可能失去生存空间,最终被挤出主流市场。随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起,并成为土地市场的主力军,且趋势越来越明显。

李子墨说,从2015年开始,全国各地的资金都到南京炒房了,“我们认为这一轮上涨是资本游戏,实际上是一种货币现象,用无限的货币追逐少量的房子。”

在南京的新地王中,人们看到了一个并不熟悉的身影——葛洲坝集团。葛洲坝是隶属于国资委的央企,以水电投资建设运营为主业。

在武汉,葛洲坝集团的控股子公司也正与华润置地合作,开发武汉光谷长动房地产开发用地B包地块。

据克而瑞分析,水电系央企正积极抢做大规模。其中,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

实际上,不仅是水电系国企,综观今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企均是胜出者。

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